VENTA CON ALQUILER GARANTIZADO

¿Qué es la venta con alquiler garantizado?

La venta con alquiler garantizado o sale & leaseback, hace que las figuras de vendedor y comprador propias de cualquier compraventa se transforman automáticamente en inquilino y arrendador.

El propietario de una vivienda vende el 100% de su propiedad al comprador, y por tanto, percibirá el precio total establecido para dicha operación.

La compraventa, que se realiza del inmueble es una venta convencional que suele llevarse a cabo con un descuento respecto del precio de mercado (el que convengan vendedor y comprador) y el aplazamiento de una parte del precio (por los plazos y cuantías acordados por las partes).

El comprador de su vivienda se convertirá de forma automática en su arrendador, y el vendedor como inquilino que deberá abonar mensualmente la Renta de alquiler pactada: el importe de dicha Renta se establece basándose en las condiciones que tenga el mercado en cada momento, para una vivienda de similar ubicación y características.

Requisitos

No existe ningún requisito previo para realizar la venta con alquiler garantizado de su vivienda mediante estas figuras jurídicas. Por tanto, es indiferente el valor que tenga su propiedad, la edad de los actuales titulares o si la vivienda tiene alguna carga hipotecaria.

No obstante, el planteamiento de este tipo de venta está orientado fundamentalmente a Seniors de 65 años que desean conseguir un importante capital con la venta de su casa y a la vez mantener, el tiempo que consideren oportuno, la utilización de la misma.

Características

Precio de venta, se efectúa una tasación de la vivienda, análisis comparativo de los valores de la zona, la estimación de la proyección que a futuro pueda tener el inmueble, la revisión de la situación legal de la finca, el cálculo de los costes ordinarios y extraordinarios del inmueble (reformas necesarias, mejoras de la vivienda), tributos (IBI, Plusvalía y Tasa Residuos Urbanos), etc.

El precio de venta de la vivienda suele llevar un descuento sobre el valor de mercado y en la mayoría de las ocasiones hay una parte del precio de venta cuyo cobro queda aplazado, estando los pagos garantizados en la Escritura de compraventa con una condición resolutoria.

Precio de alquiler, se establece en función de los alquileres que existen en el mercado para una vivienda de las mismas o similares características.

Modalidades venta con alquiler garantizado

Se pueden diferenciar varios tipos de leaseback en función del plazo del alquiler que quiera fijar el vendedor:

• Modalidad Vitalicia: esta modalidad consiste en la venta de la vivienda, estableciendo de forma simultánea un alquiler vitalicio, por el cual se garantiza el poder permanecer como inquilino de su vivienda hasta su fallecimiento o hasta que decida dar por finalizado dicho arrendamiento
• Modalidad Temporal: en este tipo de leaseback, se realiza la venta de la vivienda, realizando el propietario un contrato de alquiler por un plazo determinado (5, 10, 12, 15, etc.), transcurrido el cual, la Persona Mayor dejará de utilizar la vivienda. Es habitual esta opción cuando se tiene previsto un cambio de domicilio o cuando se realiza sobre una segunda residencia no habitual.

En cualquier caso, siempre será factible que el vendedor establezca a su conveniencia las condiciones económicas y generales que afecten tanto a la venta como al alquiler, puesto que las partes serán libres de fijar los acuerdos que estimen oportunos.

Tributación

Venta

Está gravada en el IRPF por la ganancia patrimonial y también con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU).

De la venta forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales y como tal tributa en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 26% según la ganancia.

Estos son los tipos impositivos por ganancias patrimoniales en 2021:

• Hasta 6.000 euros – 19%
• De 6.000 a 200.000 euros – 21%
• Superiores a 200.000 euros – 26%

Exenciones fiscales por la venta de vivienda, existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que no hay que tributar en el IRPF la venta de la vivienda. Son los siguientes:

• Reinversión de vivienda habitual, en este caso no se aplica, porque no se compra otra vivienda habitual, sino que se establece un contrato de alquilar en la misma vivienda habitual.
• Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual, en este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.
• Mayores de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia, si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia.

En el resto de casos habrá que pagar en el IRPF y para ello resulta imprescindible conocer la tributación por ganancias patrimoniales en la venta de inmuebles 2021.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles deberá pagarlo el vendedor durante todo el año de la compraventa, a efectos legales quien lo paga es el propietario al comienzo de año.

El comprador tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que habrá que sumar otros gastos como los del notario y de registro.

Alquiler

A su vez, al convertirse en arrendatario / inquilino de su casa, tendrá que pagar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el nuevo arrendamiento que se establece, si bien la cuantía de este impuesto es muy pequeña.

En cuanto a los gastos propios de la vivienda, el Senior solo tendrá que pagar los recibos de los suministros de la casa (luz, gas, agua, etc.) y la Tasa de Residuos Urbanos, ya que el resto de los gastos e impuestos pasan a ser asumidos por el comprador.

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Renta vitalicia e Hipoteca Inversa publicada en marzo 2020.