RENTA INMOBILIARIA

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¿Qué es la Renta inmobiliaria?

La Renta inmobiliaria es un contrato que se formaliza ante notario, mediante el cual la persona Senior recibe una Renta a cambio de ceder la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el derecho de usufructo vitalicio, que le permite seguir usando y disfrutando del inmueble durante toda la vida o arrendarlo.

La nuda propiedad de un inmueble es aquel derecho de propiedad por el cual el titular del mismo carece del usufructo sobre ese inmueble. Por tanto, el propietario de una vivienda no podrá disfrutar plenamente de la propiedad hasta que se extinga el usufructo, momento en el que pasará a ser pleno propietario del bien, hasta entonces solo tendrá la facultad de disposición sobre el inmueble, pero no su uso y disfrute.

Para calcular las condiciones económicas de la operación, se tienen en cuenta numerosos factores actuariales, inmobiliarios y financieros, siendo los principales el valor de mercado del inmueble y la esperanza de vida de los beneficiarios, conforme a las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros y del Instituto Nacional de Estadística.

Hay que tener en cuenta lo que representa el valor del usufructo de la vivienda, que sería equivalente a la cantidad total que a lo largo de la esperanza de vida de la Persona Mayor representaría el alquiler de un piso de las mismas características y ubicación que la casa.

En el momento del fallecimiento del usufructuario, la empresa se convierte en plena propietaria del bien inmueble, y los herederos no tienen ningún derecho sobre el mismo.

Requisitos

• Es necesario para tener más de 65 años.
• Un inmueble en propiedad. 
• En caso de un matrimonio, la Renta se puede realizar a favor de ambos cónyuges, aunque solo uno sea el titular del inmueble, o puede ser contratada por uno o dos titulares.
• Si la propiedad tiene alguna carga pendiente es posible su contratación

Modalidades de renta

La cuota mensual a percibir con una Renta dependerá principalmente del valor del inmueble y de la esperanza de vida del propietario o propietarios, calculada esta última de acuerdo a la edad y el sexo del rentista, y conforme a las tablas oficiales del instituto nacional de estadística y de la dirección general de seguros.  Cuanto mayor sea el valor de la vivienda y la edad de la persona contratante, mayor será la Renta mensual a percibir.

Las diferentes rentas:

Inmobiliaria: Se percibe una Renta de por vida a cambio de la venta de la nuda propiedad de su vivienda. El beneficiario cobrará desde el primer día una Renta por la nuda propiedad de su inmueble y reservándose el derecho de usufructo de la misma durante el resto de su vida.

Temporal: en esta modalidad, se mantiene, igual que en la anterior, el usufructo de la vivienda de por vida, sin embargo, el cobro  de las Rentas mensuales se hará durante un determinado plazo (7, 15  años, etc.).

Fuera del Hogar: en este tipo de Renta, se renuncia al derecho de uso y disfrute sobre la vivienda, con el fin de obtener un incremento en la Renta a percibir mensualmente que le permita costearse el pago de la residencia.

Pago Único: se transmite la nuda propiedad de la vivienda a cambio del cobro de una única cantidad inicial, reservándose el rentista el usufructo vitalicio de la propiedad.

Además, en todas los anteriores tipos de Rentas podrá solicitar un anticipo de capital o disposición inicial. Todas las modalidades de Renta están disponibles tanto para uno como para dos titulares (ej. matrimonio, hermanos, etc.).

Tributación

Si realizan la operación sobre su vivienda habitual, tendrán una exención total en el IRPF respecto de la posible ganancia patrimonial.

No deberán pagar ninguna clase de gastos, honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, ni impuestos (a excepción del Impuesto Municipal de Plusvalía), que serán abonados por el comprador.

A partir de 70 años la tributación tiene una exención del 92%  (se considera rendimiento de capital mobiliario únicamente el 8%), y entre 66 y 69 años tiene una exención del 80% (se considera rendimiento de capital mobiliario el 20%).

Una persona mayor de 70 años pagaría un tipo efectivo del 1,52% sobre las Rentas percibidas, y una persona que tenga entre 66 y 69 años un tipo efectivo del 3,8%.

La Renta está asegurada mediante cláusula resolutoria de impago que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Tanto el derecho de usufructo como la Renta vitalicia son figuras jurídicas reconocidas en el Código Civil español, en los artículos 467 a 522 en el primer caso y 1802 a 1808 en el segundo, sin perjuicio de su regulación en la legislación foral.

Se rige por el artículo 25.3 2ª de Ley 35/2006, de 28 de noviembre sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

Normativa legal de la Renta vitalicia está recogida en nuestro Código Civil desde 1889, exactamente en sus artículos 1.802 al 1.808.

Ventajas

Recibir una Renta vitalicia mensual, es decir, durante toda su vida, aumentado su poder adquisitivo de manera significativa, lo que repercutirá en la mejora de su calidad de vida.

Mantener el total uso y disfrute de su vivienda, en la mayoría de modalidades en las mismas condiciones en que la venía utilizando como propietario. Rentabilizar su patrimonio inmobiliario sin necesidad de renunciar a seguir viviendo en su casa.

Dejará de pagar determinados gastos del inmueble: el Impuesto de Bienes Inmuebles (Contribución), las derramas extraordinarias de la Comunidad y el seguro de continente de la vivienda.

Formalizar la operación no supondrá ningún coste para el vendedor, ya que no tendrá que asumir ninguno de los gastos, honorarios profesionales e impuestos que se generen por la constitución de la Renta Vitalicia Inmobiliaria.

Si en un futuro se traslada a una Residencia, puede renunciar al derecho de usufructo, empezando a percibir a partir de ese momento una nueva Renta mensual que será superior a la que estuviera cobrando hasta esa fecha, o bien alquilar la vivienda.

Garantías

La renta se formaliza ante notario, en una escritura pública de Renta vitalicia que queda inscrita en el registro de la propiedad donde el comprador seguirá constando como titular del 100% del usufructo de su vivienda.

El derecho de usufructo vitalicio queda recogido en la propia Escritura y no se extingue hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios (en el caso de matrimonios, hermanos, etc.).

En la escritura se establece una condición resolutoria, que es la máxima garantía legal para el hipotético caso de impago de las Rentas, sobre la base de la cual la persona mayor recupera la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver las Rentas mensuales ya percibidas.

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