HIPOTECA INVERSA

¿Qué es?

Es un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, de la Hipoteca Inversa hasta un importe máximo del porcentaje del valor de tasación, en el momento de la constitución.

Normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la Renta y la deuda sigue generando intereses.

La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses, se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito

Una Hipoteca Inversa es un producto financiero destinado a Seniors de 65 años, con propiedad de una vivienda, con el que pueden obtener ingresos mensuales sin perder su propiedad.

Se trata de un crédito con garantía hipotecaria, que tiene la particularidad de que un Senior no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que en las hipotecas inversas la deuda queda aplazada al fallecimiento del contratante.

Características

El capital obtenido dependerá de tres factores principales: edad del solicitante, su esperanza de vida y valor del inmueble. Todo depende de la persona mayor que contrate el producto, es decir, de su edad; cuanto mayor sea, más alta será la Renta mensual.

Una tasación oficial fijará el precio de la vivienda, por tanto es el complemento para su pensión de jubilación, de cobrar una Renta de por vida, sin perder su propiedad que llegará el día de mañana a sus herederos, incluso con la posibilidad de poder alquilarla si no está residiendo en ella, con la garantía de poder cancelarla en el momento que desee.

En el caso de optar por disposiciones periódicas, estas tendrán una limitación temporal, que se producirá cuando se haya entregado todo el capital pactado, salvo que se haya contratado combinada con un seguro de Rentas vitalicias diferidas.

La devolución del préstamo se llevará a cabo cuando se produzca el fallecimiento del contratante o último beneficiario, por lo que se desconoce cuándo sucederá. Durante ese tiempo, la deuda seguirá generando intereses.

Tras el fallecimiento del titular (o último beneficiario), los herederos reciben tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad, pudiendo elegir entre:

• Mantener la propiedad de la vivienda y cancelar la deuda. En este caso, la entidad financiera no podrá exigir ninguna compensación por la cance­lación, la deuda acumulada solo puede ser exigida por la Entidad Financiera 12 meses después del fallecimiento del último titular.
• Vender la vivienda y saldar la deuda acumulada. En caso de no ser suficiente con el producto obtenido habrá que vender otros bienes de la herencia.

No aceptar el papel de herederos y la entidad financiera ejecutará la garantía.

Requisitos

El solicitante y los beneficiarios que este pueda designar deben tener al menos 65 años, ser dependientes o con un grado de discapacidad igual o superior al 33 por 100.

La deuda únicamente será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último beneficiario.

Modalidades

Está asociada un seguro de Rentas vitalicias, lo que garantiza que recibirá mes a mes la cantidad fijada el tiempo que viva.

También existe la posibilidad de solicitar una disposición inicial como anticipo de Renta para poder cancelar alguna deuda o para atender cualquier necesidad que tenga y todo ello con la intención de poder mejorar su calidad de vida.

Modalidad vitalicia: el préstamo hipotecario se complementa con un seguro de Rentas vitalicias que entra en funcionamiento en caso de que la Persona Mayor sobreviva al plazo de concesión de crédito. Es decir, se garantiza que el cobro de la cantidad fijada se percibirá viva lo que viva.

Las modalidades son:

Modalidad Temporal: la cantidad mensual se cobra solo durante el plazo fijado por el banco en función de la edad del cliente.

Modalidad de Pago Único: se percibirá el montante total del crédito en una única disposición.

Tributación

Las Rentas obtenidas con la hipoteca inversa estan exentas, no tributan en el IRPF, y por las cantidades que reciba todos los meses a través de la Hipoteca Inversa, además con exenciones en los gastos notariales.

Además, no tendrá que tributar por las cantidades mensuales que reciba ni abonar ninguna cantidad al banco.

Ventajas

Mantener la titularidad de su vivienda, y el día de mañana de sus herederos.

Recibir de por vida una Renta, sin tener que pagar nada al banco mientras viva, con la garantía y respaldo de las principales entidades bancarias del país.

Solicitar una cantidad inicial con la que poder cubrir algún gasto pendiente de pago, tener un capital para posibles imprevistos etc.

Cancelar la hipoteca en cualquier momento.

Alquilar la casa, si por alguna causa no va a hacer uso de la misma y lo considera necesario

Con todas las ventajas (los gastos de constitución se financian con el propio crédito, excelente fiscalidad de este producto al no tener que tributar por ellas, etc.) y con plenas garantías al ser un producto regulado por la Ley 41/2007, que se formaliza con las principales entidades financieras.

Garantías

Como cualquier otro crédito, queda formalizada ante Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.

Sus herederos podrán cancelar a través de diferentes vías la deuda que se genere en el futuro, disfrutando del diferencial que exista entre dicha deuda y el valor de la vivienda, teniendo en cuenta que las entidades bancarias diseñan el producto de manera que ese diferencial sea importante para que los herederos cancelen el crédito sin complicaciones.

Este producto financiero se formaliza en escritura ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad y, se regula en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario y de las Hipotecas Inversas y en la Orden Ministerial EHA/289/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

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Renta Vitalicia e Hipoteca Inversa publica en marzo 2020.